「自分の分かるビジネス」に集中したら、日本株ポートフォリオの資産の6割が不動産（REIT）になった理由

私の投資の中核は、S&P500やNASDAQといったインデックスファンドです。これらを通じて、市場を席巻するAIや半導体トレンドの恩恵を享受しています。

このブログで扱っているのは、インデックス投資を「補完」するための、個別株・アクティブ運用のポートフォリオです。

この枠での私のポリシーは「自分の能力の輪（Circle of Competence）の中で戦うこと」。

現在のポートフォリオは資産の6割が不動産（REIT）という「歪（いびつ）な構成」になっていますが、そこには「なぜ今、あえてテック個別株に行かないのか」という明確な理由と、次に見据える課題があります。

現在の保有銘柄と構成比率は以下の通りです。

【資産構成比率】

世間では「AI時代の覇者」として、半導体銘柄や、それを支える日本の電子部品・電材メーカー（TDK、村田製作所など）が大きな注目を集めています。「AIサーバーには日本のコンデンサや積層セラミックが不可欠だ」というプレゼンテーションも数多く耳にします。

しかし、私はあえてこの分野の「個別株」には手を出していません。その理由は、私自身の「解像度の低さ」にあります。

表面的な理解: 「AIに関連している」「すごい技術らしい」ということは分かります。
欠けている視点: しかし、「その部品がAIのどこに使われていて、競合に対してどれほど支配的（代替不可能）なのか」までは、自信を持って説明できません。

「有望らしい」という空気感だけで投資するのは、私のポリシーに反します。どこでどう使われているか、そのビジネスの堀の深さを腹落ちするまで理解できていないため、現状はテック系への投資はインデックス（NASDAQ等）に任せるという判断をしています。

一方で、現在保有している個別株（小売・IT）は、「どうやって儲けているか」「技術的優位性は何か」が明確に見えている銘柄に絞り込んでいます。

テック個別株への投資を保留している分、資金の向かう先は「割安」かつ「理解できる」対象となります。それが現在の不動産（J-REIT）への偏重（約63%）に繋がっています。

日経平均が歴史的高値にある一方、J-REIT市場は出遅れており、NAV倍率（純資産倍率）で見ても明らかに割安と判断しています。「株式に対して割安に放置されている不動産セクター全体」への投資として、ETFを大きく組み入れています。

こちらは個別選定です。ホテルリートは物件や稼働状況が可視化しやすく、「インバウンド需要」という成長ドライバーも明確です。「中身が理解できる」かつ「割安」という条件を満たしているため、主力として保有しています。

現状は「分からないテック」を避け、「割安な不動産」で守りを固めていますが、これを最終形にするつもりはありません。今後は以下のステップでポートフォリオを進化させていくことを課題としています。

現在保有している伊豆の実物不動産やREITについて、市場の歪みが是正され、適正価格に戻ったタイミングで確実に利益確定を行います。

利益確定した資金の移動先として、これまで手を出せなかった「半導体・電子部品・電材」の個別株をターゲットにします。

これからの私の課題は、単に株を買うことではなく、「例えば、レーザーテックや村田製作所といった企業が、AIサプライチェーンのどこで、どれほどの支配権を持っているのか」を徹底的にリサーチすることです。

まとめ

「現在はインデックスでテックの波に乗りつつ、個別枠では『理解できる不動産』で利益を積み上げる。そして次のフェーズでは、その資金を使って、解像度を高めた『日本のテック・素材企業』への個別投資に挑戦する」

これが、私の投資戦略の現在地と、これから取り組むべきアクションプランです。

免責事項

本記事は筆者個人の投資方針を述べたものであり、特定の銘柄の売買を推奨するものではありません。投資判断は自己責任で行ってください。